Просрочка по ипотеке в России в 2025 году достигла 265 млрд рублей

Российский рынок ипотечного кредитования столкнулся с беспрецедентным вызовом. По итогам 2025 года объем просроченной задолженности россиян по жилищным кредитам обновил исторический максимум, достигнув 265,6 млрд рублей. Об этом свидетельствуют данные авторитетного бюро кредитных историй «Скоринг Бюро», которые проанализировала наша редакция

Динамика выглядит пугающе на фоне относительного затишья прошлых лет. Для сравнения: в декабре 2022 года этот показатель составлял лишь 91,6 млрд рублей. Таким образом, менее чем за три года объем «плохих» долгов вырос фактически в 2,9 раза.

📊 Шоковая терапия: цифры роста

Особую тревогу вызывает скорость прироста проблемного портфеля. Только за последний год (2025-й) объем просрочки увеличился на 76,6%.

• 💰 Абсолютный прирост за 2025 год: 115,2 млрд рублей.
• 📈 Динамика 2023-2025: Рост в 2,9 раза.
• 🏦 Доля в портфеле: Доля «плохих» долгов достигла 1,1%, хотя еще три года назад была на уровне 0,4–0,6%.

Такой двузначный темп прироста (более 50% в год) ранее фиксировался лишь в середине 2000-х годов, когда рынок ипотеки только зарождался, и в кризисные 2015-2016 годы.

🔍 Почему россияне перестали платить по ипотеке

Как аналитик, ранее работавший с макропруденциальной политикой ЦБ, я выделяю три системные причины произошедшего.

1. Наследие «пузыря» 2023-2024 гг.

   В период аномального роста льготного кредитования банки закрывали глаза на высокую долговую нагрузку заемщиков. В 2023 году порядка 40–45% ипотечных кредитов выдавалось людям, которые тратили на обслуживание долга более 80% своего дохода (ПДН > 80%). Как только «дешевые деньги» закончились, эти заемщики оказались в зоне риска.

2. Высокая ключевая ставка и «плавающие» проценты.

   Хотя основная масса кредитов выдана под фиксированный процент, часть заемщиков с плавающими ставками попала в ловушку: вслед за ростом ключевой ставки ЦБ до 18–20% выросли и их ежемесячные платежи. Рефинансирование по рыночным ставкам стало недоступным.

3. Стагнация рынка недвижимости.

   Заёмщики, попавшие в сложную ситуацию, традиционно решали проблему продажей залоговой квартиры. Однако сегодня сделать это крайне сложно. Вторичный рынок «встал» из-за непомерных ипотечных ставок. Должники не могут быстро реализовать жилье, чтобы рассчитаться с банком, что автоматически переводит их в разряд просрочки.

⚡ Реакция ЦБ: есть ли план спасения?

Банк России ситуацию не игнорирует. Еще в марте 2025 года были повышены надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН, а с 1 октября впервые введены макропруденциальные лимиты (МПЛ) на выдачу наиболее рискованных видов ипотеки — в сегменте ИЖС и нецелевых кредитов под залог недвижимости.

Однако, как заявляли представители регулятора, текущий уровень просрочки (NPL 90+) остается формально низким — около 0,7% от общего портфеля, и на 67% покрыт резервами. Тем не менее, в ЦБ подчеркивают: если тенденция сохранится, регулятор готов применить более жесткие меры.

🌎 В каких регионах больше всего просрочка?

Проблема имеет ярко выраженную региональную специфику. Наибольший скачок просроченной задолженности с начала года зафиксирован в:

• Республика Марий Эл (рост в 4 раза);
• Республика Тыва (рост в 3,3 раза);
• Новгородская область (рост в 2,5 раза).

В абсолютных цифрах антилидерами стали столичные регионы: Санкт-Петербург, Тюменская область и Татарстан, где прирост долгов исчисляется миллиардами рублей.

📌 Что ждет ипотечных заемщиков в 2026 году?

По моему мнению, пик просрочки еще не пройден. Эффект от ужесточения политики ЦБ проявится с задержкой в 6–9 месяцев. В 2026 году мы можем увидеть дальнейший рост доли проблемных кредитов, так как:

• заканчиваются накопленные «подушки безопасности» у населения;
• продолжается охлаждение рынка труда и реальных располагаемых доходов.

Совет заемщикам: не ждать критической ситуации. Если вы понимаете, что следующий платеж станет непосильным, обращайтесь в банк за реструктуризацией или ипотечными каникулами. Как показывает практика «Скоринг Бюро», промедление ведет к росту долга в геометрической прогрессии.