Более 500 тыс. рублей в месяц: сколько нужно зарабатывать для ипотеки на двушку в Москве

В 2026 году порог входа на ипотечный рынок для покупателей двухкомнатных квартир в Москве стал рекордно высоким: для одобрения кредита на «двушку» на вторичном рынке заемщику требуется официальный доход около 524 тыс. руб. в месяц при рыночной ставке 20,5% годовых и сроке кредита 20 лет.

Расчеты показывают, что требования к доходам москвичей в среднем почти в три раза превышают запросы банков к жителям других городов‑миллионников, где для аналогичной покупки достаточно порядка 190 тыс. руб. в месяц.

источник:«РБК Недвижимость»

Почему московская ипотека стала недосягаемой для большинства

Главная причина столь высоких требований — цена самой недвижимости: средняя двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м на вторичном рынке столицы оценивается примерно в 22,6 млн руб., что делает ипотечный платеж крайне тяжелым даже при длинном 20‑летнем сроке кредита.

Банки, ориентируясь на правило, что платеж не должен «съедать» большую часть дохода заемщика, при текущей ставке 20,5% закладывают необходимость очень высокой зарплаты, чтобы клиент выдерживал долговую нагрузку без существенных рисков просрочки.

При таких параметрах сделки ипотека на московскую «двушку» фактически становится продуктом для узкого сегмента высокодоходных заемщиков — предпринимателей, топ‑менеджеров и высокооплачиваемых специалистов, в то время как для массового класса покупателей рынок все дальше смещается в сторону более доступных регионов или меньшей площади жилья.

Картина по другим городам‑миллионникам

Если в Москве требуется более полумиллиона рублей в месяц, то в среднем по крупным городам России планка установилась около 190 тыс. руб. ежемесячного дохода, что отражает заметно более низкий уровень цен на жилье.

Повышенные по сравнению со средними требованиями банки предъявляют еще в трех миллионниках: в Санкт‑Петербурге нужен доход порядка 297,5 тыс. руб., в Казани — около 248,6 тыс. руб., а в Нижнем Новгороде — примерно 192,2 тыс. руб. в месяц.

В восьми российских мегаполисах кредиторы готовы одобрять ипотеку на двушку заемщикам с доходом в диапазоне 150–190 тыс. руб. в месяц — к этой группе относятся Екатеринбург, Новосибирск, Ростов‑на‑Дону, Красноярск, Самара, Краснодар, Уфа и Пермь.

Самые мягкие требования у банков в Волгограде и Челябинске: здесь для покупки двухкомнатной квартиры на вторичном рынке с помощью ипотеки достаточно зарабатывать около 124–129 тыс. руб. в месяц, то есть примерно на треть меньше, чем в среднем по миллионникам.

Диапазон требований к доходу по миллионникам

Данные по доходам и стоимости жилья основаны на расчетах «РБК Недвижимости», медианной цене квадратного метра от «Яндекс Недвижимости» и ипотечном калькуляторе «Дом.РФ».

Как проводились расчеты и что их ограничивает

Для оценки доступности ипотеки использовались единые параметры: ставка 20,5% годовых, срок кредита 20 лет и покупка двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м на вторичном рынке, что позволяет корректно сравнивать разные города между собой.

Стоимость жилья бралась по медианной цене квадратного метра в начале 2026 года, а затем по этим значениям рассчитывались ориентировочные параметры кредита и минимальный доход заемщика, исходя из стандартных критериев банков по долговой нагрузке.

Важно учитывать, что реальные условия конкретного заемщика могут отличаться: в расчет не входят семейный доход, размер первоначального взноса, наличие субсидий и льготных программ, поэтому для части семей фактический порог по зарплате может быть ниже или выше указанных ориентиров.

Что это означает для потенциальных заемщиков

Текущая конфигурация рынка фактически подталкивает москвичей с доходами ниже 500 тыс. руб. в месяц рассматривать альтернативы: меньшую площадь квартиры, более удаленные от центра локации или переезд в регионы с заметно более доступными ценами.

Кроме того, значительная часть потенциальных покупателей переключается на аренду либо откладывает покупку до снижения ставок и цен, в то время как спрос в городах с более мягкими требованиями к доходу получает дополнительную поддержку.

Эксперты ожидают, что дальнейшая динамика рынка ипотеки в 2026 году будет напрямую зависеть от траектории ключевой ставки, возможного расширения льготных программ и готовности банков смягчать требования к заемщикам при сохранении приемлемого уровня кредитных рисков.